تقسيم أرض ورثة: من الصك المشاع إلى صكوك مستقلة

تقسيم أرض ورثة يملكونها بصك مشاع يمر بثلاث مراحل: اتفاق الورثة على القسمة وتوثيقها في منصة التركات بعد حصر الورثة والتركة، ثم قرار مساحي بغرض التجزئة ومخطط تجزئة يعده مكتب هندسي ويُقدَّم في منصة بلدي، ثم صك مستقل لكل قطعة من وزارة العدل. وإذا لم يتفق الورثة فالطريق دعوى أمام المحكمة.

طريقة تقسيم أرض ورثة: المراحل الثلاث

تُقسم أرض الورثة عبر ثلاث مراحل تجمع شقًا شرعيًا يحدد نصيب كل وارث، وشقًا فنيًا يحوّل الأرض الواحدة إلى قطع لكل منها صك. ولا يغني أحدهما عن الآخر: فاتفاق الورثة وحده لا ينشئ قطعًا مستقلة، ومخطط التجزئة وحده لا يحدد لمن تكون كل قطعة.

1. الاتفاق والتوثيق: يُصدر حصر الورثة ثم حصر التركة في منصة التركات، ثم يتقدم أحد الورثة بطلب «قسمة تركة اتفاقية» ويتابع فيه استجابات بقية الورثة.
2. القرار المساحي ومخطط التجزئة: يُستخرج من منصة بلدي قرار مساحي غرضه تجزئة الأرض عن طريق مكتب هندسي، ثم يعد المكتب مخطط التجزئة ويُقدَّم طلب التجزئة في بلدي.
3. الصكوك المستقلة: بعد اعتماد التجزئة تُصدر وزارة العدل صكًا لكل قطعة، وتؤول كل قطعة إلى من خُصصت له في القسمة.

وقبل ذلك كله تأكد من حالة صك المورث: فإن كان ورقيًا فيحتاج إلى تحديثه إلى صك إلكتروني، لأن منصة بلدي تشترط لطلب التجزئة صكًا إلكترونيًا ساري المفعول محدثًا من وزارة العدل. وما يراجعه الورثة في هذه الخطوة مشروح في مقال تحديث صك عقار موروث وما يتحقق منه الورثة أولًا.

قسمة أرض الورثة بالتراضي وعند الخلاف

إذا اتفق الورثة فالقسمة تتم إلكترونيًا بخدمة «قسمة تركة اتفاقية» في منصة التركات، وإذا لم يتفقوا فالطريق رفع دعوى أمام المحكمة عبر منصة ناجز.

بحسب بطاقة الخدمة في موقع وزارة العدل، تشترط «قسمة تركة اتفاقية» وجود وثيقة حصر ورثة، ووجود وثيقة حصر تركة، ووجود أصول قابلة للقسمة، وأن يكون مقدم الطلب أحد الورثة. وتذكر البطاقة نفسها أن الخدمة بلا رسوم وأن مدة تنفيذها 14 يومًا. وفي قسمة العقارات يحدد مقدم الطلب لكل عقار طريقة القسمة، نقلًا أو بيعًا، وفق الشروط النظامية المعتمدة، ثم يتابع استجابات بقية الورثة.

ماذا يحدث إذا لم يتفق الورثة على القسمة؟

يبقى الصك مشاعًا بين الورثة بنسبهم، ولا يستطيع أحدهم أن يقدّم طلب التجزئة دون وكالة من البقية، لأن منصة بلدي تشترط في الصك متعدد الملاك التقديم بصفة وكيل عن الملاك. ولمن يطلب القسمة أن يرفع دعوى بخدمة «صحيفة دعوى» في منصة ناجز، وهي بحسب بطاقتها في موقع وزارة العدل تتيح رفع الدعوى في عدة محاكم منها محاكم الأحوال الشخصية. أما ما تقرره المحكمة في كل حالة فمسألة قضائية تُراجع مع محامٍ، ولا يحسمها مكتب هندسي.

هل تقبل أرض الورثة التجزئة؟ اشتراطات بلدي

ليس دائمًا، فقابلية الأرض للتجزئة تتوقف على نوعها وموقعها واشتراطات الأمانة، لا على عدد الورثة.

تصف منصة بلدي خدمة «إنشاء طلب دمج وتجزئة الأراضي» بأنها لدمج وتجزئة الأراضي السكنية داخل مخطط معتمد دون الحاجة لمراجعة الجهة. فإن كانت الأرض الموروثة زراعية أو تجارية أو خارج مخطط معتمد، فهي خارج نطاق هذه الخدمة الإلكترونية، ويُسأل عن مسارها لدى الأمانة أو البلدية المختصة.

وحتى داخل المخطط المعتمد، يتوقف عدد القطع الممكن على عوامل منها:

• مساحة الأرض وشكلها وأطوال أضلاعها كما في القرار المساحي.
• عدد الواجهات على الشوارع وعروضها، وكيف ستصل كل قطعة جديدة إلى الشارع.
• الاشتراطات التي تطبقها الأمانة على المخطط الذي تقع فيه الأرض.
• وجود مبنى قائم على الأرض، فقد يتطلب ذلك فرز وحدات بدل تجزئة الأرض.

لذلك لا يصح أن يقسم الورثة المساحة الإجمالية على عددهم ثم يفترضوا أن الناتج قابل للاعتماد. وفي مقال ما الذي يحدد إمكانية تجزئة الأرض تفصيل أوسع لهذه العوامل. وإن كان العقار عمارة أو فيلا يتقاسمها الورثة شققًا، فاقرأ الفرق بين فرز الوحدات وتجزئة قطعة الأرض قبل اختيار المسار.

الرفع المساحي ومخطط التجزئة في بلدي

الشق الفني يبدأ بقرار مساحي غرضه تجزئة الأرض، ثم مخطط تجزئة يعده مكتب هندسي، ثم طلب في منصة بلدي يُفوَّض فيه المكتب.

وبحسب صفحة الخدمة في منصة بلدي، يتطلب طلب تجزئة أرض سكنية ما يلي:

• إصدار قرار مساحي الغرض منه تجزئة الأراضي.
• صك إلكتروني ساري المفعول محدث من وزارة العدل.
• التعاقد مع مكتب هندسي.
• مخطط التجزئة.

وخطوات التقديم في بلدي:

1. إدخال رقم الجوال المرتبط بمنصة أبشر.
2. اختيار صفة مقدم الطلب.
3. اختيار القرار المساحي أو إدخال بيانات الصك الإلكتروني.
4. اختيار المكتب الهندسي المراد تفويضه.
5. إرفاق المرفقات المطلوبة.

والنقطة التي تهم الورثة تحديدًا: إذا كان للصك عدة ملاك فيجب التقديم بصفة وكيل عن الملاك، ويسترجع النظام بيانات الوكالة من وزارة العدل، بحسب الأسئلة الشائعة في صفحة الخدمة. فالوارث الذي يتابع الطلب يحتاج وكالة من بقية الورثة تشمل هذا الإجراء. وتذكر الصفحة نفسها أن المدة الزمنية لهذه المرحلة 10 أيام، وأن التكلفة تُحسب من حاسبة الرسوم في بلدي، وتضاف إليها أتعاب المكتب الهندسي التي تختلف بحسب مساحة الأرض وحالتها وعدد القطع.

وإذا كان صك الأرض مرهونًا، فالجهة التمويلية هي التي ترسل الموافقة على فرزه عبر خدمة «الموافقة على فرز عقار مرهون» في منصة البورصة العقارية، بحسب بطاقة الخدمة في موقع وزارة العدل. ولمعرفة ما تتضمنه أعمال الرفع والتجزئة لدى اريم، راجع صفحة خدمة فرز الوحدات ودمج وتجزئة الأراضي في الرياض.

إصدار صك مستقل لكل وارث أو شريك

يصدر صك مستقل لكل قطعة بعد اعتماد التجزئة في بلدي، ثم تؤول كل قطعة إلى صاحبها بحسب القسمة المتفق عليها أو حكم المحكمة.

تعرض منصة بلدي حالة للطلب باسم «الطلبات بانتظار إصدار الصك/الصكوك»، أي أن اعتماد التجزئة في بلدي يسبق إصدار الصكوك من وزارة العدل. وتجمع البورصة العقارية خدمات الفرز والدمج باستخدام الهوية العقارية إلى جانب خدمات التحديث والإفراغ.

ولتجنب الملاحظات في هذه المرحلة، راجع قبل التقديم أن:

• مجموع نسب الملاك في الصك 100%، والنسب مطابقة لحصر الورثة.
• توزيع القطع في مخطط التجزئة متفق عليه كتابة بين الورثة قبل اعتماده.
• الوكالات سارية وتشمل التجزئة والإفراغ إن كان أحد الورثة سيتولى الإجراءات.

وإن كانت الأرض في منطقة عقارية معلنة للتسجيل العيني، فبحسب الأسئلة الشائعة في السجل العقاري يُقيَّد صك وزارة العدل وتتوقف التصرفات عليه بعد إصدار صك تسجيل الملكية، ويصبح الفرز من خدمات السجل العقاري. وتفصيل ذلك في مقال فرز أو دمج عقار مسجل عينيًا: أين تبدأ؟

هل يمكن فرز صك مشاع بين شركاء من غير الورثة؟

نعم، يمكن تقسيم أرض على الشياع بين شركاء اشتروها معًا، والمسار الفني هو نفسه: قرار مساحي بغرض التجزئة، ثم مخطط تجزئة، ثم طلب في بلدي يقدمه وكيل عن جميع الملاك.

الفرق أن خدمات منصة التركات لا تنطبق هنا، لأن الملكية جاءت بشراء لا بإرث. فيكون اتفاق الشركاء مكتوبًا على توزيع القطع، ثم يُصدر كل منهم وكالة لمن يتابع الطلب. وإن اختلف الشركاء، فالطريق كذلك عبر المحكمة من خدمة «صحيفة دعوى».

وقبل أي خطوة تحقق من الصك المشاع نفسه. فإن كان ورقيًا، فتحديثه في منصة البورصة العقارية يكون بخدمة «تحديث صك عقاري (يملكه أكثر من مالك/ صك مشاع)»، وتشترط المنصة إدخال جميع الملاك ونسبهم كما في الصك بمجموع 100%. وإن كان إلكترونيًا وفي بياناته خطأ، فتعديله في المنصة نفسها بخدمة «تعديل وثيقة تملك العقار».

إذا أردت معرفة قابلية أرضكم للتجزئة قبل الاتفاق النهائي، أرسل إلى اريم عبر واتساب 053 776 4991 صورة الصك وموقع الأرض وعدد الورثة أو الشركاء، لنوضح لك المستندات اللازمة ونطاق الرفع المساحي ومخطط التجزئة.

المصادر الرسمية

• وزارة العدل، خدمة قسمة تركة اتفاقية
• وزارة العدل، خدمة إصدار حصر تركة
• وزارة العدل، خدمة إصدار حصر الورثة
• وزارة العدل، خدمة صحيفة دعوى
• وزارة العدل، تقديم طلب تحديث أو تعديل صك عقاري
• وزارة العدل، الموافقة على فرز عقار مرهون
• منصة بلدي، إنشاء طلب دمج وتجزئة الأراضي
• منصة بلدي، إصدار تقرير مساحي
• منصة التركات، خدمة قسمة التركة
• منصة البورصة العقارية
• السجل العقاري