فرز الشقق: شروط فرز العمارة إلى شقق تمليك وخطواته

فرز الشقق هو تقسيم العمارة المملوكة بصك واحد إلى شقق لكل منها صك مستقل، ويتم عبر منصة فرز الوحدات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار بواسطة مكتب هندسي معتمد لدى البرنامج. وأهم ما تحتاجه: صك إلكتروني، ورخصة بناء، وعداد كهرباء منفصل لكل شقة وعداد للأجزاء المشتركة، ومخطط للعقار بصيغة AutoCAD.

ما معنى فرز الشقق؟

فرز الشقق يعني أن تتحول العمارة من عقار واحد بصك واحد إلى وحدات مستقلة، لكل شقة صك باسم مالكها، فيمكن التصرف في كل شقة على حدة.

يعرّف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الفرز بأنه "إجراء بموجبه يتم تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة لغرض التصرف في كل وحدة على حدة". والوحدة في النظام تشمل الشقة والطبقة والمحل التجاري والمرآب، فالفرز لا يقتصر على الشقق السكنية، ويشمل بحسب منصة الفرز العقارات السكنية والتجارية ومتعددة الاستخدام.

وتشرح الهيئة العامة للعقار سبب الحاجة إليه بوضوح: لا تستطيع بيع أي وحدة أو تأجيرها بشكل مستقل إلا بعد أن يكون لها صك خاص بها. لذلك يحتاج المالك إلى فرز العمارة إلى شقق قبل أن يبيع شقة منها أو يؤجرها مستقلة، أو قبل توزيع الشقق بين الشركاء أو الورثة. وإذا أردت صورة أوسع عن البرنامج نفسه فراجع شرح فرز الوحدات العقارية للمالك.

انتبه إلى أن فرز العمارة يختلف عن تجزئة الأرض: الفرز للمباني والوحدات ويتبع الهيئة العامة للعقار، أما تجزئة الأرض السكنية الفضاء ودمجها فخدمة بلدية تُقدَّم على منصة بلدي.

ما شروط فرز الشقق السكنية في العمارة؟

شروط فرز شقق التمليك كما تحددها اللائحة التنفيذية للنظام (المادة الرابعة) هي: صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات، وبيانات العقار، والرخص والفسوحات، وتقرير مساحي من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، وموافقة الملاك عليه، وموافقة المرتهن إن كان العقار مرهونًا.

وبالتفصيل تذكر اللائحة هذه الشروط للفرز أو إعادة الفرز:

• صك ملكية للعقار مستوفٍ للمتطلبات.
• بيانات العقار والرخص والفسوحات الخاصة به.
• تقرير مساحي صادر من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، يحدد نصيب كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة.
• موافقة الملاك أو جمعية الملاك على التقرير المساحي.
• ما يثبت موافقة المرتهن إن وُجد رهن على العقار.
• موافقة مالك الوحدة إذا تغيرت مساحة وحدته أو نسبتها، وهو شرط يظهر عند إعادة فرز وحدات مفرزة من قبل.

وفي مشاريع البيع على الخارطة تجيز اللائحة فرز الوحدات بعد موافقة الجهة المرخِّصة، لكن صكوكها لا تصدر إلا بعد اكتمال العقار وصدور شهادة المطابقة.

هل يمكن فرز عمارة قديمة؟

نعم، فالشروط والمستندات التي تنشرها الهيئة العامة للعقار لا تذكر عمرًا للمبنى، وتُطلب من العمارة القديمة المستندات نفسها التي تُطلب من العمارة الحديثة.

ما قد يعطّل العمارة القديمة هو نقص أحد المستندات المطلوبة أو اختلاف المبنى عن رخصته، لا عمرها: صك ورقي لم يُحدَّث بعد إلى صك إلكتروني، أو رخصة بناء غير متوفرة، أو عداد كهرباء واحد يخدم أكثر من شقة، أو إضافات بُنيت لاحقًا ولا تظهر في الرخصة كملحق علوي أو شقة في السطح. وتنص الأسئلة الشائعة على منصة الفرز على أن المكتب الهندسي يملك إلغاء الطلب بعد توقيع الاتفاق إذا وجد في الموقع مخالفة لم يصرّح بها المالك، وله أن يغيّر عرض السعر. لذلك إذا كان مبناك يختلف عن مخططه فابدأ بقراءة تصحيح وضع مبنى قائم قبل الفرز قبل أن تتعاقد.

المستندات المطلوبة لفرز العمارة

تطلب بطاقة خدمة فرز الوحدات العقارية على موقع الهيئة العامة للعقار أربعة مستندات: صك إلكتروني، ورخصة بناء، وعداد كهرباء منفصل لكل وحدة وعداد للأجزاء المشتركة، ومخطط للعقار بصيغة AutoCAD.

• صك إلكتروني: إذا كان صك العمارة ورقيًا فيلزم تحديثه أولًا.
• رخصة البناء: وتستعلم منصة الفرز عن الرخصة من بلدي ضمن تكاملاتها بحسب المنصة الوطنية.
• عدادات الكهرباء: عداد مستقل لكل شقة، وعداد خاص بالأجزاء المشتركة كالمدخل وبيت الدرج والمصعد.
• مخطط العقار بصيغة AutoCAD: إذا لم يكن لديك مخطط رقمي يطابق المبنى، فيمكن إعداده من رفع مساحي للعمارة كما هي منفذة.

وإذا كان العقار مرهونًا لجهة تمويلية فهي التي ترسل موافقتها على الفرز عبر منصة البورصة العقارية، والخدمة بحسب المنصة الوطنية مجانية ومدتها يومان عمل. وتذكر الأسئلة الشائعة في منصة الفرز أنه يمكن تقسيم العناوين الوطنية قبل تقديم طلب الفرز، ولخدمة تقسيم أو دمج العنوان الوطني رسم مستقل تجده في جدول الرسوم أدناه.

كيف أفرز عمارة إلى شقق؟ إجراءات فرز الشقق خطوة بخطوة

تبدأ إجراءات فرز الشقق بطلب على منصة فرز الوحدات العقارية تختار فيه مكتبًا هندسيًا معتمدًا، ثم يرفع المساح بيانات العمارة ويعتمدها المكتب، ثم تسدد الرسوم، ثم تصدر صكوك الشقق من وزارة العدل. ولا يقدّم المالك الطلب وحده، فدليل خدمات الهيئة ينص على أن الخدمة تُقدَّم للمالك أو المطور عبر المكاتب الاستشارية والمساحية المعتمدة لدى البرنامج.

1. ادخل صفحة فرز الوحدات العقارية وقدّم طلبك، واختر مكتبًا هندسيًا من قائمة المكاتب المعتمدة. تعرض بوابة خدمات الفرز صفحة "المكاتب المعتمدة" دون تسجيل دخول، ويمكن تصفيتها بحسب الأمانة، ومنها أمانة منطقة الرياض وأمانة منطقة القصيم.
2. يقدّم المكتب الهندسي عرض سعر عبر المنصة، وبعد قبولك له يُسدَّد المقابل المالي للمكتب.
3. يرفع المساح المعتمد بيانات العمارة ويدخلها في المنصة، ويعتمد المكتب الطلب.
4. تسدد رسوم الطلب بعد معالجته.
5. تصدر محاضر الفرز إلكترونيًا وتُرسل إلى كتابة العدل، فيصدر لكل وحدة صك مستقل من وزارة العدل.
6. تُسجَّل جمعية الملاك للوحدات المفرزة في منصة ملاك عند الحاجة.

أما الرسوم الرسمية فيذكرها دليل خدمات فرز الوحدات العقارية الصادر عن الهيئة العامة للعقار (نسخة يناير 2025) كما يلي، وقد تتغير، فراجع المنصة قبل التقديم:

هذه رسوم البرنامج فقط. أتعاب المكتب الهندسي منفصلة عنها ويحددها عرض السعر الذي يقدمه المكتب، وتختلف بحسب عدد الشقق وحجم المبنى وجاهزية المستندات. ومدة الأيام العشرة هي مدة خدمة الفرز لدى الهيئة، وتلزم اللائحة الجهة المختصة بالبت في الطلب خلال عشرة أيام من اكتمال المتطلبات، لكنها لا تشمل وقت الرفع وإعداد المحضر ولا إصدار الصكوك من وزارة العدل. والمدة الكلية تعتمد على جاهزية المستندات ووضع المبنى.

الأجزاء المشتركة والمواقف في محضر الفرز

التقرير المساحي الذي يقوم عليه محضر فرز الشقة لا يكتفي بمساحة الشقة، بل يحدد بحسب اللائحة التنفيذية نصيبها من الأرض والأجزاء المشتركة، ومن هنا تأتي أهمية تحديد وضع المواقف والسطح.

ينص النظام (المادة السابعة، الفقرة 5) على أن حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة تعادل نسبة مساحة وحدته المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة اعتماد الفرز، ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة. وبالنسبة نفسها يشترك كل مالك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بحسب المادة السادسة والعشرين. لذلك فإن قرار تخصيص موقف أو سطح لشقة بعينها أو إبقائه مشتركًا قرار يؤثر في قيمة كل شقة وفي التزاماتها لاحقًا، ويستحق أن يُتفق عليه قبل إعداد المحضر. ولمعرفة ما يتضمنه المحضر من بيانات اقرأ محضر فرز الوحدات: ماذا يوضح؟.

رفع مساحي لشقة: ماذا يقيس المكتب في العمارة؟

الرفع المساحي للشقق يقيس المبنى كما هو منفذ في الموقع، دورًا دورًا، ليخرج منه مخطط AutoCAD وتقرير مساحي يحدد كل وحدة ونصيبها من الأرض والأجزاء المشتركة.

وعادة يشمل عمل المساح في العمارة ما يلي:

• حدود الأرض وموقع المبنى عليها ومقارنتها ببيانات الصك.
• مسقط كل دور، وحدود كل شقة ومساحتها الداخلية.
• الأجزاء المشتركة: المدخل وبيت الدرج والمصعد والممرات والسطح والخزانات.
• المواقف والمستودعات والملاحق إن وُجدت، وهل هي تابعة لشقة أم مشتركة.
• أي اختلاف بين المنفذ في الموقع وما في رخصة البناء.

ويشترط برنامج الفرز في المساح الذي يرفع بيانات العقار أن تكون له عضوية سارية في الهيئة السعودية للمهندسين، وأن يتم دورة فرز الوحدات العقارية من المعهد العقاري السعودي، وأن يرتبط بمكتب هندسي معتمد. وللاطلاع على الفرق بين رفع المباني ورفع الأراضي اقرأ رفع مساحي لمبنى قائم.

بعد الفرز: صكوك الوحدات واتحاد الملاك

بعد اعتماد محاضر الفرز تُرسل إلى كتابة العدل، فيصدر لكل شقة صك مستقل. وإذا بلغ ملاك الشقق المفرزة في العمارة ثلاثة فأكثر وجب عليهم تأسيس جمعية ملاك وتسجيلها لدى الهيئة.

تذكر منصة الفرز أنه بعد إصدار وثيقة التملك يُرسل الطلب تلقائيًا إلى برنامج "ملاك" لتفعيل الجمعية، وتسمي ذلك "تكامل فرز وملاك". وبحسب الهيئة العامة للعقار يكون تسجيل الجمعية في المسار العادي مجانيًا، وفي المسار السريع من 50 إلى 100 ريال للوحدة بحسب نوعها غير شاملة الضريبة. ويعد امتلاك شقة مفرزة في عقار له جمعية ملاك قبولًا بنظامها الأساسي والتزامًا بقراراتها بحسب المادة الخامسة عشرة من النظام.

وبعد صدور الصك يمكن لمالك الشقة طلب شهادة الفرز من منصة سكني، وهي وثيقة باسمه فيها بيانات محضر الفرز، ورسومها 100 ريال بحسب منصة سكني والهيئة العامة للعقار. والشهادة لا تحل محل الصك، وشرطها أن تكون الوحدة مفرزة ولها صك ملكية مستقل. وعند بيع شقة مفرزة يلزم النظام (المادة السادسة) البائع ببيان إفصاح للمشتري، وإذا خلا البيان من معلومات جوهرية فللمشتري فسخ العقد خلال 30 يومًا من توقيعه.

إذا كانت عمارتك في الرياض فراجع صفحة خدمة فرز الوحدات العقارية في الرياض، وإن كانت في بريدة أو مدن القصيم فراجع خدمة فرز الوحدات في القصيم. أرسل إلى اريم عبر واتساب 053 776 4991 صورة الصك ورخصة البناء وعدد الشقق، واذكر هل لكل شقة عداد كهرباء مستقل، لنراجع معك جاهزية العمارة ونحدد ما ينقصها قبل تقديم الطلب.

المصادر الرسمية

• الهيئة العامة للعقار: خدمة فرز الوحدات العقارية
• الهيئة العامة للعقار: طلب فرز إلكترونيًا
• دليل خدمات فرز الوحدات العقارية، نسخة يناير 2025
• منصة فرز الوحدات العقارية
• منصة فرز الوحدات العقارية: المكاتب المعتمدة
• نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
• اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
• منصة سكني: إصدار شهادة الفرز
• المنصة الوطنية: الموافقة على فرز عقار مرهون