يمكن دمج صكوك شقق في عقار واحد لتصبح وحدة واحدة بصك واحد متى اعتمدت الهيئة العامة للعقار إعادة فرز العقار عبر منصة فرز الوحدات العقارية. يقدّم الطلب مكتب هندسي معتمد لدى المنصة، ويحتاج إلى صك الملكية ورخصة البناء وموافقة جمعية الملاك، ثم يصدر الصك الجديد من وزارة العدل.
هل يمكن دمج شقتين في صك واحد؟
نعم. دمج الوحدات المفرزة نوع معترف به من إعادة الفرز، وتذكر منصة فرز الوحدات العقارية من أنواع إعادة الفرز "دمج جزئي لبعض الوحدات" و"دمج كلي لكامل الوحدات".
الأساس النظامي لذلك في اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، فهي تعرّف إعادة الفرز بأنها تقسيم الوحدة المفرزة أو العقار المشترك أو المجمع، "سواءً كان التقسيم بالتجزئة أو الدمج أو الإضافة أو غيرها". ويعطي النظام في مادته الرابعة الهيئة العامة للعقار صلاحية اعتماد الفرز وإعادة الفرز.
الحالة الشائعة: مالك اشترى شقتين متجاورتين في العمارة نفسها، أو دورًا وملحقه، ويريد أن يتعامل معهما كوحدة واحدة عند البيع أو التمويل أو التأجير. الدمج هنا لا يتم بطلب تعديل بيانات في الصك وحده، بل بإعادة فرز تغيّر مخطط الوحدات في العقار ثم يصدر على أساسها الصك الجديد. وإذا كانت شقتك لم تُفرز بعد من الأصل، فالبداية فرز العمارة نفسها، وتجد شرح ذلك في دليل فرز الوحدات العقارية: ما هو وما شروطه.
ما شروط دمج الوحدات العقارية؟
الشرط الأساسي أن يتم الدمج بإعادة فرز معتمدة من الهيئة، وأن تتوفر الشروط التي تضعها اللائحة التنفيذية في مادتها الرابعة لكل فرز أو إعادة فرز، ومنها التقرير المساحي والموافقات.
التجاور ومخطط العقار
لا تذكر صفحة خدمة إعادة الفرز على منصة فرز الوحدات العقارية شرطًا نصيًا بتجاور الوحدات، بخلاف منصة بلدي التي تشترط تجاور قطع الأراضي عند دمجها. لكن ناتج الدمج وحدة واحدة في مخطط العقار، والوحدة المفرزة في تعريف النظام جزء من العقار يمكن تملكه والتصرف فيه مستقلًا. لذلك يراجع المكتب الهندسي في الموقع كيف ستظهر الوحدة المدموجة في المخطط، وهل يطابق الوضع القائم رخصة البناء المطلوبة ضمن المستندات. وإذا وجد المكتب مخالفة في الموقع لم يصرّح بها المالك، فمنصة الفرز تجيز له إلغاء الطلب أو تغيير عرض السعر حتى بعد توقيع الاتفاق.
الأجزاء المشتركة والموافقات
تشترط اللائحة التنفيذية لإعادة الفرز موافقات محددة، أهمها:
- موافقة الملاك أو جمعية الملاك على التقرير المساحي.
- موافقة المرتهن إن كانت إحدى الوحدتين مرهونة.
- موافقة مالك الوحدة إذا تغيرت مساحة وحدته أو نسبتها.
وتهم الأجزاء المشتركة هنا لأن حصة كل مالك فيها تتحدد بحسب المادة السابعة من النظام بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة، ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة. فإذا أدخل الدمج جزءًا من ممر أو مساحة مشتركة في الوحدة الجديدة، تغيّرت مساحة الأجزاء المشتركة ونسب الملاك فيها. ولذلك تحتاج إلى موافقة الملاك أو الجمعية على التقرير المساحي قبل التقديم، وهي موافقة تشترطها اللائحة في كل إعادة فرز.
المستندات المطلوبة
بحسب صفحة خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية لدى الهيئة العامة للعقار ومنصة الفرز، تجهز:
- صك الملكية.
- رخصة البناء.
- عداد كهرباء منفصل لكل وحدة وعداد للأجزاء المشتركة.
- موافقة جمعية الملاك.
- تقرير لحالة العقار أو الوحدة قبل إعادة الفرز، وهو ما يعده المكتب الهندسي.
تعديل محضر الفرز ومخطط الوحدات
دمج شقتين يتطلب تعديل محضر فرز العقار ومخطط وحداته معًا، ولا يصدر الصك الجديد قبل اعتماد هذا التعديل. فمخطط الوحدات يظهر فيه حد كل شقة ومساحتها، ومحضر الفرز هو الوثيقة التي تصدر على أساسها الصكوك.
تشترط اللائحة أن يكون التقرير المساحي صادرًا من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، ويحدد نصيب كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة. فعند دمج شقتين يعيد المكتب رسم الوحدتين كوحدة واحدة، ويحسب مساحتها الجديدة ونصيبها من الأجزاء المشتركة. وبعد التدقيق والموافقة تصدر محاضر الفرز وتُرسل إلى كتابة العدل، كما يصف دليل خدمات فرز الوحدات العقارية الصادر عن الهيئة.
ولفهم ما يحتويه المحضر وكيف تقرأ بياناته قبل الدمج وبعده، راجع شرح محضر فرز الوحدات العقارية ومحتوياته.
كيف يتم دمج صكوك شقق؟ الخطوات والجهة المختصة
الجهة المختصة هي الهيئة العامة للعقار عبر منصة فرز الوحدات العقارية، ولا يقدّم المالك الطلب وحده، فدليل خدمات البرنامج ينص على أن الخدمة تُقدَّم للمالك أو المطور عبر المكاتب الاستشارية والمساحية المعتمدة لدى البرنامج. أما الصك فيصدر من وزارة العدل بعد اعتماد المحاضر.
- اجمع صك كل شقة ورخصة البناء، وتأكد أن الصكين باسم المالك الحالي.
- اختر مكتبًا هندسيًا معتمدًا من قائمة "المكاتب المعتمدة" على بوابة خدمات الفرز، ويمكن تصفيتها بحسب الأمانة، ومنها أمانة منطقة الرياض وأمانة منطقة القصيم.
- يزور المساح المعتمد العقار، ويرفع وضع الشقتين والأجزاء المشتركة، ويعد المكتب تقرير حالة العقار والمخطط المعدل.
- اجمع الموافقات: جمعية الملاك أو بقية الملاك، والجهة الممولة إن وُجد رهن.
- يقدّم المكتب طلب إعادة الفرز على المنصة، ويُسدَّد رسم الخدمة بعد معالجة الطلب.
- بعد الاعتماد تصدر محاضر الفرز وتُرسل إلى وزارة العدل، أو إلى التسجيل العيني إن كان العقار مسجلًا تسجيلًا عينيًا، فيصدر صك الوحدة المدموجة.
وإذا رغبت في مراجعة وضع الشقتين ومستنداتهما قبل التقديم، فاطلع على خدمة فرز الوحدات العقارية في الرياض من اريم، أو على خدمة فرز الوحدات في بريدة والقصيم.
كم رسوم دمج الوحدات ومدته؟
بحسب دليل خدمات فرز الوحدات العقارية الصادر عن الهيئة العامة للعقار (نسخة يناير 2025) وصفحة خدمة إعادة الفرز على منصة الفرز، رسم إعادة الفرز ريال واحد للمتر المربع، ومدة الخدمة 10 أيام عمل. وقد تتغير الرسوم، فراجع صفحة الخدمة على المنصة قبل التقديم.
وتلزم اللائحة التنفيذية الجهة المختصة بالبت في طلب الفرز أو إعادة الفرز خلال عشرة أيام من تاريخ استكمال المتطلبات. لكن هذه المدة لا تشمل الوقت الذي يحتاجه المكتب لزيارة الموقع وإعداد التقرير، ولا وقت جمع موافقات الملاك، ولا مرحلة إصدار الصك من وزارة العدل. فالمدة الكلية تعتمد على جاهزية مستنداتك وسرعة الحصول على الموافقات.
أما أتعاب المكتب الهندسي فمنفصلة عن رسوم البرنامج، ويحددها عرض السعر الذي يقدمه المكتب عبر المنصة. ولا يذكر الدليل الأساس الذي يُحسب عليه "ريال للمتر المربع"، فاسأل المكتب عن التقدير قبل الاتفاق. وللتفصيل في بنود الرسوم كلها راجع رسوم فرز الوحدات العقارية ومدته.
حالات تحتاج خطوة إضافية: الرهن والتسجيل العيني
إذا كانت إحدى الشقتين مرهونة أو كان العقار مسجلًا تسجيلًا عينيًا، فهناك موافقة أو طلب إضافي قبل صدور الصك الجديد.
- الشقة المرهونة: ترسل الجهة التمويلية موافقتها على الفرز أو الدمج عبر منصة البورصة العقارية، باختيار خدمة "الموافقة على فرز أو دمج عقار مرهون"، وتُدخل فيها قيمة الرهن بعد الفرز. وتذكر المنصة الوطنية أن هذه الخدمة مجانية ومدتها يوما عمل.
- العقار المسجل عينيًا: يُدمج سجله عبر خدمة "طلب الدمج للعقارات المسجلة عينياً" في السجل العقاري، ومن شروطها وجود محضر رسمي لدمج العقار وموافقة ذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق. ولا تعلن الهيئة رقمًا لمقابلها المالي، فهو مقابل يحدده السجل العقاري.
الفرق بين دمج الوحدات ودمج الأراضي
دمج الوحدات للشقق والأدوار داخل مبنى قائم ويتبع الهيئة العامة للعقار، أما دمج الأراضي فللقطع السكنية الفضاء ويتم على منصة بلدي. والخلط بينهما يضيع وقت الطلب.
| البند | دمج الوحدات (الشقق) | دمج الأراضي |
|---|---|---|
| الجهة والمنصة | الهيئة العامة للعقار، منصة فرز الوحدات العقارية | وزارة البلديات والإسكان، منصة بلدي |
| اسم الخدمة | إعادة فرز الوحدات العقارية | إنشاء طلب دمج وتجزئة الأراضي |
| نطاق الخدمة | وحدات مفرزة في عقار مبني | أراضٍ سكنية فضاء ضمن مخطط معتمد |
| شرط التجاور | لا تنشره المنصة نصًا، ويراجعه المكتب في المخطط | قطع متجاورة لا فاصل بينها، ولا حد أدنى للمساحة |
| المستند الفني | تقرير مساحي من مكتب معتمد لدى البرنامج | قرار مساحي غرضه دمج الأراضي |
| موافقة الآخرين | جمعية الملاك أو بقية الملاك | ملاك الصك، ويقدّم الطلب وكيل عنهم إن تعددوا |
| الرسم المعلن | ريال للمتر المربع بحسب دليل الهيئة | "متغير حسب الخدمة" بحسب المنصة الوطنية |
فإذا كانت حالتك قطعتين من الأرض الفضاء لا شقتين، فالمسار مختلف تمامًا، وتجده مفصلًا في دمج قطعتين أرض في صك واحد: الشروط والخطوات.
المصادر الرسمية
- منصة فرز الوحدات العقارية: خدمة إعادة الفرز
- الهيئة العامة للعقار: إعادة فرز الوحدات العقارية
- دليل خدمات فرز الوحدات العقارية، نسخة يناير 2025
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
- اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
- منصة فرز الوحدات العقارية: المكاتب المعتمدة
- منصة فرز الوحدات العقارية: الأسئلة الشائعة
- المنصة الوطنية: الموافقة على فرز عقار مرهون
- السجل العقاري: طلب الدمج للعقارات المسجلة عينياً
- منصة بلدي: إنشاء طلب دمج وتجزئة الأراضي
