نظام فرز الوحدات العقارية ولائحته: ما يلزم المالك

نظام فرز الوحدات العقارية، واسمه الرسمي «نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها»، ينظّم تقسيم المبنى إلى وحدات مستقلة يتصرف مالك كل وحدة فيها على حدة، ويحدد ما يلزمك قبل الفرز، وكيف تُحسب حصتك في الأجزاء المشتركة، ومتى يجب تأسيس جمعية ملاك. ونصه ولائحته التنفيذية منشوران على موقع الهيئة العامة للعقار.

ما هو نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها؟

هو النظام الذي يحكم العقارات المشتركة في المملكة: فرزها إلى وحدات، وتملّك هذه الوحدات، وإدارة أجزائها المشتركة. صدر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 1441/7/2هـ، بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم (440) وتاريخ 1441/7/1هـ، وحالته على صفحة النظام في موقع الهيئة العامة للعقار «ساري».

قد تقرأ في بعض الصفحات أن النظام «صادر بمرسوم ملكي رقم (440)»، والصحيح كما في صفحة النظام أن (440) رقم قرار مجلس الوزراء، وأن رقم المرسوم الملكي (م/85).

وأهم ما يحدده النظام في مادته الأولى تعريفان:

• الفرز: «إجراء بموجبه يتم تقسيم العقار المقام عليه بناء إلى وحدات مستقلة لغرض التصرف في كل وحدة على حدة».
• الوحدة العقارية المفرزة: كل جزء يمكن تملكه أو التصرف فيه مستقلًا، ويشمل ذلك المنزل أو الشقة أو الطبقة أو المحل التجاري أو المرآب.

وتنص المادة الرابعة من النظام على أن الهيئة العامة للعقار هي التي تعتمد الفرز وإعادة الفرز، ولها أن تسند بعض أنشطتها إلى القطاع الخاص. وعمليًا يُقدَّم طلب الفرز عبر مكتب هندسي معتمد لدى برنامج فرز الوحدات العقارية، ولا يقدمه المالك وحده، بحسب دليل خدمات البرنامج (نسخة يناير 2025). وتشرح الهيئة في أسئلتها الشائعة سبب الحاجة إلى الفرز: لا تستطيع بيع وحدة أو تأجيرها مستقلة إلا بعد أن يكون لها صك خاص بها.

والنظام يخص المباني والوحدات، ولأن أكثر تطبيقاته على العمارات يبحث عنه كثيرون باسم «نظام فرز الشقق». أما تقسيم الأرض الفضاء فمسار آخر على منصة بلدي اسمه التجزئة. ولشرح الفرز نفسه وخطواته بالتفصيل راجع مقال فرز الوحدات العقارية: ما هو وما شروطه وخطواته، ولتطبيقه على العمارات السكنية راجع شروط فرز العمارة إلى شقق تمليك.

أهم ما يلزم المالك عند الفرز

يلزمك صك مستوفٍ للمتطلبات، ورخص المبنى، وتقرير مساحي من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، وموافقة الملاك على التقرير، وموافقة المرتهن إن كان العقار مرهونًا. وتضيف اللائحة أحكامًا لوحدات البيع على الخارطة، ويضيف النظام التزامًا على البائع عند بيع الوحدة.

ما هي شروط ملكية الوحدات العقارية وفرزها؟

حددتها الفقرة (1) من المادة الرابعة في اللائحة التنفيذية لطلب الفرز أو إعادة الفرز، وهي:

• صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات.
• بيانات العقار.
• الرخص والفسوحات الخاصة بالمبنى.
• تقرير مساحي صادر من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة، يحدد نصيب كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة.
• موافقة الملاك أو جمعية الملاك على التقرير.
• موافقة المرتهن إن كان العقار مرهونًا.
• موافقة مالك الوحدة إذا تغيرت مساحتها أو نسبتها.

وتضيف صفحة خدمة «فرز الوحدات العقارية» على موقع الهيئة مستندات عملية: صكًا إلكترونيًا، ورخصة بناء، وعداد كهرباء منفصلًا لكل وحدة وعدادًا للأجزاء المشتركة، ومخططًا للعقار بصيغة AutoCAD. والوثيقة التي تنتج عن هذا العمل هي محضر الفرز، وتجد ما يتضمنه في مقال محضر فرز الوحدات العقارية: ماذا يتضمن وكيف تستخرجه.

أما الاشتراطات الفنية للوحدات، فتحيلها المادة السادسة من اللائحة إلى دليل فني تصدره الهيئة، فراجع مع المكتب الهندسي ما ينطبق على مبناك قبل البدء.

هل تُفرز وحدات البيع على الخارطة؟

نعم، تجيز الفقرة (4) من المادة الرابعة في اللائحة فرزها بعد موافقة الجهة المرخِّصة، لكن صكوكها لا تصدر إلا بعد اكتمال إنجاز العقار وصدور شهادة مطابقة.

ما الذي يلزمك عند بيع وحدة مفرزة؟

يلزمك تقديم بيان إفصاح للمشتري بحسب المادة السادسة من النظام. وإذا خلا البيان من معلومات جوهرية فللمشتري فسخ عقد البيع خلال ثلاثين يومًا من تاريخ توقيعه، فاكتب البيان بدقة واحتفظ بنسخة منه.

الأجزاء المشتركة في النظام: كيف تتحدد حصتك؟

تتحدد حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة اعتماد الفرز، بحسب الفقرة (5) من المادة السابعة في النظام، ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة أيضًا.

وهذه الحصة ليست رقمًا نظريًا، لأنها تحدد التزامك المالي لاحقًا: فالمادة السادسة والعشرون (الفقرة 1) تنص على أن كل مالك يشترك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بنسبة مساحة وحدته. وما يرتبط بالأجزاء المشتركة في إجراءات الفرز:

• يطلب برنامج الفرز عداد كهرباء خاصًا بالأجزاء المشتركة، منفصلًا عن عدادات الوحدات.
• التقرير المساحي الذي يعدّه المكتب الهندسي المعتمد هو الذي يحدد نصيب كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة، بحسب المادة الرابعة من اللائحة.
• إضافة مكونات أو أجزاء مشتركة بعد الفرز تُعد من أنواع إعادة الفرز كما تذكرها منصة فرز الوحدات العقارية، وتطلب صفحة خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية موافقة جمعية الملاك.
• تُميَّز العقارات المشتركة بعنوانها الوطني، وتُميَّز الوحدات المفرزة برقم تسلسلي، بحسب المادة الثانية من اللائحة. وتذكر منصة الفرز أنه يمكن تقسيم العناوين الوطنية قبل تقديم طلب الفرز.

لذلك راجع مع المكتب الهندسي، ومع بقية الملاك إن وُجدوا، ما سيبقى مشتركًا قبل إعداد التقرير المساحي، لأن إضافة أجزاء مشتركة بعد الاعتماد تحتاج طلب إعادة فرز.

اتحاد الملاك وإدارة العقار: متى يلزم؟

إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر، وجب عليهم تأسيس جمعية ملاك وتسجيلها لدى الهيئة، بحسب الفقرة (1) من المادة الثانية عشرة في النظام. وفي مشاريع البيع على الخارطة يبدأ التسجيل من تسليم ثاني وحدة.

يسمّي كثير من الناس هذه الجمعية «اتحاد الملاك»، واسمها في النظام «جمعية الملاك»، ويُدار تسجيلها عبر برنامج جمعيات الملاك ومنصة ملاك. وما يترتب عليها للمالك:

• امتلاك وحدة مفرزة في عقار له جمعية ملاك يُعد قبولًا بنظامها الأساسي والتزامًا بقراراتها، بحسب المادة الخامسة عشرة من النظام.
• الجمعية هي الإطار الذي تُدار فيه تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة التي تتحملها بنسبة مساحة وحدتك كما سبق (المادة السادسة والعشرون).
• أي إعادة فرز لاحقة تحتاج موافقة جمعية الملاك ضمن مستنداتها، بحسب صفحة خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية.

وفي العقار الذي يُفرز لأول مرة يرتبط تسجيل الجمعية بطلب الفرز نفسه: فآخر خطوة في خدمة الفرز على موقع الهيئة هي تسجيل الجمعية للوحدات المفرزة في منصة ملاك، وتذكر منصة الفرز أن الطلب يُرسل تلقائيًا إلى برنامج «ملاك» بعد إصدار وثيقة التملك. أما إذا كان العقار مفروزًا وله صكوك من قبل، فتُنشأ الجمعية من خدمة «إنشاء جمعية جديدة» بإدخال صك الملكية ثم اختيار الموقع ثم إدخال البيانات.

أين أجد نظام فرز الوحدات العقارية ولائحته؟

تجد النص الرسمي للنظام واللائحة التنفيذية لنظام فرز الوحدات العقارية (واسمها الرسمي «اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها») في قسم «الأنظمة واللوائح والأدلة» على موقع الهيئة العامة للعقار، وتجد دليل خدمات البرنامج ملفًا بصيغة PDF على الموقع نفسه. الروابط المباشرة في قسم المصادر الرسمية آخر المقال.

وإن وجدت ملف «نظام فرز الوحدات العقارية pdf» متداولًا، فقارنه هو واللائحة بالصفحتين الرسميتين قبل الاعتماد عليه، لأن اللائحة التنفيذية أُدخلت عليها تعديلات على المادتين الرابعة والعاشرة، وقد لا تظهر في نسخة قديمة. والجدول التالي يوضح ما تجده في كل وثيقة:

ولمعرفة الرسوم والمدد كما يذكرها دليل الهيئة، وما يُدفع للهيئة وما يُدفع للمكتب، راجع مقال رسوم فرز الوحدات العقارية ومدته.

كيف تطبق النظام على عقارك خطوة بخطوة؟

ابدأ بالتأكد من أن الصك إلكتروني وأن لديك رخصة البناء، ثم اختر مكتبًا هندسيًا معتمدًا لدى برنامج الفرز ليقدّم الطلب عنك. والخطوات كما تعرضها صفحة خدمة «فرز الوحدات العقارية» ومنصة الفرز:

1. جهّز المستندات: الصك الإلكتروني، ورخصة البناء، وعدادات الكهرباء المنفصلة للوحدات وللأجزاء المشتركة، ومخطط العقار بصيغة AutoCAD.
2. اختر مكتبًا هندسيًا معتمدًا من صفحة «المكاتب المعتمدة» على بوابة خدمات الفرز، ويمكنك تصفيتها بحسب الأمانة، ومنها أمانة منطقة الرياض وأمانة منطقة القصيم.
3. يقدّم المكتب عرض سعر عبر المنصة، وبعد قبوله وتوقيع الاتفاق لا يستطيع أي طرف إلغاء الطلب، إلا المكتب إذا وجد في الموقع مخالفة لم يصرّح بها المالك، فصرّح بكل تعديل في المبنى من البداية.
4. يرفع المساح المعتمد بيانات العقار في المنصة، ويعتمد المكتب الهندسي الطلب، ويوافق الملاك والمرتهن إن وُجد على التقرير المساحي.
5. تسدد الرسوم بعد معالجة الطلب.
6. تصدر محاضر الفرز وتُرسل إلى كتابة العدل، فيصدر لكل وحدة صك مستقل من وزارة العدل.
7. تُسجَّل جمعية الملاك للوحدات المفرزة في منصة ملاك.

والمدة الكلية من البداية إلى استلام الصكوك غير منشورة رسميًا، وتختلف بحسب جاهزية المستندات وسرعة المكتب والجهات المعنية. وللمدد المعلنة لكل مرحلة راجع مقال الرسوم والمدة المذكور أعلاه.

اريم مكتب هندسي له فرعان: في الرياض (حي الدريهمية) وفي بريدة (طريق الملك عبدالله). إن كان عقارك في الرياض فاطلع على خدمة فرز الوحدات العقارية في الرياض، وإن كان في القصيم فاطلع على خدمة فرز الوحدات العقارية في القصيم. ويمكنك إرسال صورة الصك ورخصة البناء عبر واتساب إلى الرقم 053 776 4991 لمراجعة جاهزيتها قبل التقديم.

المصادر الرسمية

• نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (الهيئة العامة للعقار)
• اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (الهيئة العامة للعقار)
• برنامج فرز الوحدات العقارية (الهيئة العامة للعقار)
• خدمة فرز الوحدات العقارية (الهيئة العامة للعقار)
• خدمة إعادة فرز الوحدات العقارية (الهيئة العامة للعقار)
• دليل خدمات فرز الوحدات العقارية، نسخة يناير 2025 (PDF)
• خدمة إنشاء جمعية جديدة (الهيئة العامة للعقار)
• منصة فرز الوحدات العقارية
• الأسئلة الشائعة في منصة فرز الوحدات العقارية
• المكاتب المعتمدة على بوابة خدمات فرز الوحدات العقارية