اتحاد ملاك العمارة، واسمه في النظام «جمعية الملاك»، كيان يؤسسه ملاك الشقق المفرزة لإدارة الأجزاء المشتركة في العقار. ويلزم تأسيسه وتسجيله لدى الهيئة العامة للعقار إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة ثلاثة فأكثر، وبعد إصدار صكوك الفرز يُحال الطلب تلقائيًا إلى برنامج ملاك لتفعيل الجمعية.
ما هو اتحاد ملاك العمارة؟
اتحاد الملاك هو الجهة التي تمثل ملاك الشقق في كل ما يخص الأجزاء المشتركة من العمارة، وله ميزانية ومدير وجمعية عامة. ويعرّفه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها بأنه «كيان يؤسسه الملاك أو من يمثلهم في عقار مشترك لغرض إدارة جميع شؤون ذلك العقار».
يستعمل الناس عبارات مثل «اتحاد ملاك العقار» و«اتحاد ملاك شقق التمليك»، أما النظام الحالي ولائحته التنفيذية ومنصات الهيئة فتستعمل «جمعية الملاك»، والمقصود واحد. ويعني هذا الفرق أنك ستبحث في المنصة الرسمية عن «جمعية» لا عن «اتحاد».
والأجزاء المشتركة التي يديرها الاتحاد حددها النظام في المادة الأولى، ومنها:
- الأرض المقام عليها البناء.
- المداخل والممرات والمواقف.
- الخزانات والقنوات والخدمات.
- المصاعد والحدائق والساحات والمسابح إن وجدت.
وبعد تسجيل الجمعية تصبح لها شخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة بحسب المادة الثانية عشرة من النظام، وتمثل الملاك في التصرفات التي تنشأ على الأجزاء المشتركة بحسب المادة الرابعة عشرة. أما الشقة نفسها فتبقى ملكًا خاصًا لصاحبها، وتنص المادة السادسة عشرة على أنه ليس للجمعية أن تقيّد حق المالك في التصرف بوحدته أو الانتفاع بها.
هل تسجيل اتحاد الملاك إلزامي؟
نعم، إذا بلغ عدد ملاك الوحدات المفرزة في العمارة ثلاثة فأكثر. فالمادة الثانية عشرة من النظام تنص على أنه «إذا بلغ عدد ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك ثلاثة فأكثر؛ فعليهم أن يؤسسوا جمعية بينهم لإدارة شؤون ذلك العقار، وتسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة».
وتضيف المادة العاشرة من اللائحة التنفيذية أن على الملاك أو من يمثلهم التقدم بطلب التسجيل خلال ثلاثين يومًا من تاريخ التأسيس، وإلا جاز لأي مالك منهم أن يتقدم بالطلب بنفسه. ولا تكتسب الجمعية شخصيتها المعنوية إلا بعد التسجيل بحسب المادة الحادية عشرة من اللائحة.
متى يلزم تكوين اتحاد ملاك؟
يتوقف الأمر على عدد الملاك وطريقة البيع، كما يلخصه الجدول:
| حالة العمارة | هل يلزم اتحاد ملاك؟ | المرجع |
|---|---|---|
| عمارة مفرزة يملك وحداتها ثلاثة ملاك أو أكثر | نعم، يلزم التأسيس والتسجيل لدى الهيئة | المادة 12 من النظام |
| وحدات بيعت على الخارطة | نعم، ويبدأ التسجيل من تاريخ البدء في تسليم ثاني وحدة مفرزة | المادة 12 من النظام |
| عمارة يملكها مالك واحد ومؤجرة لمستأجرين تزيد عقودهم على خمس سنوات | غير لازم، ويجوز الاتفاق بين المالك والمستأجرين على تأسيسه | المادة 23 من النظام |
| عمارة غير مفرزة، أو انخفض عدد ملاكها عن ثلاثة | لا يلزم، وتنقضي الجمعية القائمة إذا قل الملاك عن العدد اللازم ما لم يرغب الباقون في استمرارها | المادتان 12 و25 من النظام |
وإذا كانت العمارة جزءًا من مجمع سكني فيه عدة عمارات، فيجوز للملاك إنشاء «جمعية المجمع» لإدارة الأجزاء المشتركة بين العمارات، إلى جانب جمعية كل عمارة، بحسب المادة الثالثة عشرة من النظام.
علاقة الاتحاد بمحضر الفرز والأجزاء المشتركة
محضر الفرز هو الذي يحدد حصة كل شقة في الأجزاء المشتركة، وهذه الحصة هي أساس نصيب المالك في تكاليف الاتحاد وفي التصويت داخله. لذلك يبدأ الاتحاد عمليًا من دقة الفرز.
تشترط المادة الرابعة من اللائحة تقريرًا مساحيًا من مكتب هندسي مرخص ومعتمد من الهيئة يحدد نصيب كل وحدة من الأرض والأجزاء المشتركة. ثم تحدد المادة السابعة من النظام حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المفرزة في وثيقة اعتماد الفرز. وتفاصيل هذا المستند موجودة في مقال محضر فرز الوحدات العقارية وما يتضمنه.
ومن مستندات خدمة الفرز التي تذكرها الهيئة عداد كهرباء منفصل لكل وحدة وعداد للأجزاء المشتركة، وهذا العداد الأخير يخص الأجزاء المشتركة التي يتولى الاتحاد إدارتها بعد الفرز. وبعد قيام الجمعية تصبح موافقة جمعيتها العامة شرطًا لإعادة فرز العقار المشترك أو تغيير استعماله بحسب المادة الثالثة من النظام، وتطلب الهيئة «موافقة جمعية الملاك» ضمن مستندات خدمة إعادة الفرز. وإن كنت في بداية الطريق فاقرأ أولًا ما هو فرز الوحدات العقارية وشروطه.
خطوات تسجيل اتحاد الملاك في منصة ملاك
إذا فرزت العمارة عبر برنامج فرز الوحدات العقارية فالتسجيل يبدأ تلقائيًا: آخر خطوة في خدمة الفرز بحسب بطاقتها في موقع الهيئة هي «تسجيل الجمعية للوحدات المفرزة في منصة ملاك». أما إذا كانت العمارة مفرزة سابقًا ولها صكوك، فتنشئ الجمعية بنفسك من خدمة «إنشاء جمعية جديدة».
المسار الأول: عمارة تُفرز الآن
- يقدّم مكتب هندسي معتمد لدى برنامج الفرز طلب فرز الوحدات عبر منصة فرز الوحدات العقارية.
- تُعتمد محاضر الفرز وتصدر صكوك الوحدات من وزارة العدل.
- بعد إصدار وثيقة التملك يُرسل الطلب تلقائيًا إلى برنامج «ملاك» لتفعيل الجمعية، وتسمي منصة الفرز هذا الربط «تكامل فرز وملاك».
المسار الثاني: عمارة مفرزة ولها صكوك
- الدخول إلى خدمة «إنشاء جمعية جديدة» في برنامج جمعيات الملاك.
- إدخال صك الملكية.
- اختيار موقع العقار بعد التحقق من الصك.
- إدخال البيانات المطلوبة.
وتحدد المادة العاشرة من اللائحة متطلبات التسجيل، فجهّزها قبل البدء:
- بيانات ملاك الوحدات المفرزة ومن يمثلهم إن وجدوا.
- بيانات العقار المشترك، ومنها العنوان الوطني ورقم صك الملكية ورقم العقار في السجل العقاري.
- النظام الأساسي للجمعية.
- أسماء أعضاء الجمعية العامة وقت التسجيل.
- أي متطلب آخر تحدده الهيئة.
وبعد التسجيل، تلزم المادة الخامسة عشرة من اللائحة مقدّم الطلب بدعوة جميع الأعضاء خلال خمسة أيام من تاريخ التسجيل. وفي الاجتماع الأول تُقر الجمعية العامة النظام الأساسي، وتنتخب رئيس الجمعية، وتعيّن المدير ما لم يُتفق على تأجيله إلى الاجتماع الثاني، وتنظر في نفقات التأسيس.
وبعد اعتماد الجمعية يتيح برنامج جمعيات الملاك لرئيسها أو مدير العقار خدمات منها إصدار الرقم الموحد 700 للجمعية ونقل عداد المياه الرئيسي باسمها، وهي بدون رسوم بحسب دليل خدمات جمعيات الملاك.
كم تكلفة تسجيل اتحاد الملاك؟
بحسب دليل خدمات جمعيات الملاك الصادر عن الهيئة العامة للعقار (نسخة يناير 2025)، خدمة «إنشاء جمعية جديدة» بدون رسوم. وتذكر الأسئلة الشائعة في منصة فرز الوحدات العقارية أن تسجيل الجمعية ضمن «تكامل فرز وملاك» مجاني في المسار العادي، وأن رسوم المسار السريع من 50 إلى 100 ريال للوحدة بحسب نوعها، غير شاملة الضريبة. وقد تتغير هذه الأرقام، فراجع المنصة قبل التقديم.
التزامات الملاك ورسوم الصيانة
كل مالك ملزم بدفع اشتراكه في تكاليف إدارة العمارة وصيانة أجزائها المشتركة بنسبة مساحة شقته، ولا يستطيع التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة ليتخلص من هذا الاشتراك. هذا ما تنص عليه المادتان الرابعة والعشرون والسادسة والعشرون من النظام.
ولا يحدد النظام مبلغًا ثابتًا لرسوم الصيانة. فالمبلغ يأتي من الميزانية السنوية التي يعدّها المدير وتعتمدها الجمعية العامة بحسب المادة العشرين، ويعتمد على ما تحتاجه العمارة فعلًا، مثل صيانة المصعد والتنظيف وكهرباء الأجزاء المشتركة والخزانات. ويجوز أن تختلف المساهمة باختلاف نوع استعمال الوحدة إذا كانت العمارة متعددة الاستعمالات، كأن يكون فيها محلات تجارية وشقق.
وأبرز الالتزامات الأخرى التي يذكرها النظام:
- تملّك شقة في عمارة لها جمعية يعد قبولًا بنظامها الأساسي والتزامًا بقرارات جمعيتها العامة (المادة 15).
- على المالك صيانة وحدته بما يمنع الضرر عن العمارة، ولو لم يكن يسكنها (المادة 27).
- إذا أجّرت شقتك تبقى أنت الملزم أمام الجمعية، ما لم تتفق مع المستأجر على غير ذلك (المادة 23).
- لا يجوز تعديل الشكل الخارجي للعمارة إلا بعد موافقة الجمعية العامة (المادة 30).
- إذا تعدد ملاك الشقة الواحدة، كالورثة، اختاروا من يمثلهم في الجمعية العامة (المادة 17).
وتعد قرارات المدير وعقوده المتعلقة بالعقار المشترك، بعد اعتمادها من الهيئة، سندًا تنفيذيًا في مواجهة الملاك بحسب المادة الحادية والعشرين من النظام. ويذكر دليل خدمات جمعيات الملاك أن مدير العقار يتابع اشتراكات الملاك ويرفع السند التنفيذي على المتعثرين في السداد.
من يدير الاتحاد وكيف تُتخذ القرارات؟
يدير الاتحاد ثلاثة أطراف: الجمعية العامة وتضم جميع الملاك، ورئيس تنتخبه لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، ومدير يتولى الإدارة اليومية للعمارة ويكون من الملاك أو من غيرهم. هذا ما تنص عليه المادتان الثامنة عشرة والتاسعة عشرة من النظام.
- الجمعية العامة: تنعقد مرة على الأقل في السنة خلال الأشهر الثلاثة التالية لنهاية السنة المالية، وتعتمد الميزانية وتقرير المدير.
- نصاب القرار: القرار صحيح إذا وافق عليه ملاك تمثل ملكيتهم ثلاثة أرباع إجمالي مساحة الوحدات المفرزة على الأقل، ما لم ينص النظام الأساسي على نسبة أعلى. ومن تزيد حصته على النصف تُنقص أصواته إلى النصف.
- المدير: يوفر خدمات الصيانة ويشرف على المقاولين، ويحصّل اشتراكات الملاك، ويصرف من الميزانية المعتمدة، بحسب المادة الثالثة والعشرين من اللائحة. ويطلب دليل خدمات جمعيات الملاك ممن يتقدم مديرًا للعقار شهادة من المعهد العقاري، ويضيف للمنشأة سجلًا تجاريًا.
- المالك الذي بنى العمارة: يجوز له الانفراد بتعيين المدير إذا احتفظ بملكية عشرة في المائة على الأقل من عدد الوحدات المفرزة، مع الشروط التي تحددها اللائحة.
كيف تبدأ إذا كانت عمارتك غير مفرزة؟
ابدأ بالفرز، لأن اتحاد الملاك يقوم على وحدات مفرزة لكل منها صك. فلا تستطيع بيع شقة أو تأجيرها مستقلة إلا بعد أن يكون لها صك خاص بها، كما تشرح الهيئة العامة للعقار في صفحة البرنامج.
- جهّز ما تطلبه الهيئة في خدمة الفرز: صكًا إلكترونيًا، ورخصة البناء، وعداد كهرباء منفصلًا لكل شقة مع عداد للأجزاء المشتركة، ومخططًا للعقار بصيغة AutoCAD. وتجد الشروط كاملة في مقال شروط فرز العمارة إلى شقق تمليك.
- اختر مكتبًا هندسيًا معتمدًا لدى برنامج الفرز، وتحقق من اعتماده في قائمة المكاتب على بوابة خدمات الفرز كما يشرح مقال كيف تتحقق من المكاتب المعتمدة لفرز الوحدات.
- بعد صدور صكوك الوحدات وتفعيل الجمعية في منصة ملاك، ادعُ الملاك إلى الاجتماع الأول لاعتماد النظام الأساسي وانتخاب الرئيس وتعيين المدير.
تقدم اريم خدمة فرز الوحدات العقارية في الرياض من مكتبها في حي الدريهمية، وخدمة فرز الوحدات العقارية في القصيم من مكتبها في بريدة على طريق الملك عبدالله. أرسل لنا صك العمارة ورخصة البناء على واتساب 053 776 4991، ونوضح لك ما ينقص ملفك قبل بدء الفرز.
المصادر الرسمية
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الهيئة العامة للعقار
- اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
- خدمة إنشاء جمعية جديدة، برنامج جمعيات الملاك
- خدمة فرز الوحدات العقارية، الهيئة العامة للعقار
- دليل خدمات جمعيات الملاك، الهيئة العامة للعقار، نسخة يناير 2025
- الأسئلة الشائعة، منصة فرز الوحدات العقارية
- برنامج فرز الوحدات العقارية، الهيئة العامة للعقار
