لا يطلب السجل العقاري تقريرًا مساحيًا لكل عقار. إذا كان صكك إلكترونيًا وتطابق حدوده ومساحته الواقع، فلا تذكر متطلبات التسجيل العيني الأول أي مستند مساحي. أما الصك الورقي فيحتاج قرارًا مساحيًا، وعند اختلاف الحدود أو المساحة يُدعم الطلب بمستند مثل القرار المساحي. وبعد التسجيل يكون تعديل البيانات المساحية بطلب تقرير مساحي للسجل العقاري.
هل يُطلب تقرير مساحي للسجل العقاري؟ الجواب المختصر
لا يُطلب في كل الحالات. ينص نظام التسجيل العيني للعقار على أن الجهة المختصة تجري الأعمال المساحية اللازمة للتسجيل العيني الأول، فلا يحتاج المالك مستندًا مساحيًا إلا في حالات محددة يرتبط أكثرها بنوع الصك ومطابقته للواقع.
التسجيل العيني يجعل العقار نفسه أساسًا لقيد الحق، ويصدر عنه صك تسجيل الملكية والصحيفة العقارية. وتشترط المادة الثامنة من النظام للتسجيل الأول أمرين: أن يكون للعقار صك ملكية مستوفٍ للمتطلبات النظامية، وأن يكون مكتمل البيانات الجيومكانية. وتنص الفقرة الثالثة من المادة نفسها على أن الجهة المختصة تجري الأعمال المساحية اللازمة لذلك، ولها أن تستخدم بيانات الأعمال المساحية المعتمدة إن توفرت. لذلك يظهر المستند المساحي في طلبك حين لا تكفي أوصاف الصك لتحديد العقار، أو حين يكون الصك ورقيًا. ولفهم الفكرة من أولها اقرأ شرح التسجيل العيني للعقار وفرقه عن الصك التقليدي.
هل التسجيل العيني يحتاج قرارًا مساحيًا؟
ليس دائمًا. لا يلزم قرار مساحي للتسجيل العيني إذا كان صكك إلكترونيًا مطابقًا للواقع، فهو ليس من متطلبات خدمة التسجيل العيني الأول بحسب بطاقة الخدمة في منصة السجل العقاري، لكنه متطلب أساسي في خدمة التسجيل العيني الأول للصكوك الورقية، وهو من المستندات التي تذكرها المنصة لقبول طلب رُفض بسبب اختلاف الحدود أو المساحة.
متى يكفي الصك للتسجيل؟
يكفي الصك عندما يكون إلكترونيًا صادرًا من وزارة العدل، ويقع العقار في منطقة عقارية معلنة، وتطابق أوصافه الواقع. في هذه الحالة لا تطلب بطاقة الخدمة مستندًا مساحيًا.
متطلبات خدمة التسجيل العيني الأول كما تذكرها بطاقة الخدمة في منصة السجل العقاري هي:
- صك إلكتروني صادر من وزارة العدل.
- أن يقع العقار في منطقة عقارية معلنة للتسجيل العيني.
- وكالة سارية إذا قدّم الطلب وكيل، أو صك ولاية للولي، أو صك النظارة والشهادة الوقفية للناظر.
- رقم رخصة فال إذا قدّم الطلب وسيط عقاري.
والتسجيل العيني الأول بلا مقابل مالي بحسب المادة الرابعة والثلاثين من النظام وبطاقة الخدمة. وتذكر الأسئلة الشائعة في المنصة، استنادًا إلى المادة الرابعة عشرة من اللائحة التنفيذية، أن العقارات المطابقة للمواصفات المذكورة في صكوكها والمستوفية للمتطلبات النظامية والمكتملة البيانات الجيومكانية تُسجَّل حتى دون طلب من مالكها. ومع ذلك فتقديم الطلب خلال المدة المحددة لمنطقتك هو المسار الآمن، لأن النظام يعاقب من يتخلف عن تقديمه بغرامة لا تتجاوز مئة ألف ريال.
والمطابقة هي الشرط العملي هنا: من خطوات الطلب أن تحدد موقع العقار على الخريطة، فإن لم تطابق أوصاف الصك الواقع فقد يُرفض الطلب لأحد الأسباب المذكورة في القسم التالي.
متى يلزم القياس أو تصحيح البيانات؟
يلزم القياس عندما لا تطابق أوصاف الصك الواقع، أو عندما يكون الصك ورقيًا، أو عندما تريد تعديل بيانات صك تسجيل الملكية بعد صدوره. ولكل حالة مستند مختلف.
تذكر الأسئلة الشائعة في منصة السجل العقاري أبرز أسباب رفض طلب التسجيل الأول:
- عدم تطابق البيانات الوصفية لحدود العقار مع الواقع.
- خطأ في بيانات الصك، أو أن يكون الصك غير فعّال.
- اختلاف مساحة العقار على الواقع عن المسجلة في صك وزارة العدل.
- حدود لا يمكن التحقق منها، مثل أن يكون الحد اسم الجار.
- نقص بيانات الوحدة المفروزة، مثل الشقق.
وبحسب المنصة نفسها، يمكن قبول الطلب بإرفاق أي مستند تخطيط معتمد يثبت موقع العقار، مثل القرار المساحي أو رخصة البناء أو محضر التجزئة أو الدمج، وللوحدات محضر الفرز المعتمد. وإذا رُفض الطلب بعد ذلك فيمكن التظلم لدى الهيئة العامة للعقار خلال 30 يومًا من تاريخ الإبلاغ بقرار السجل العقاري، بحسب الأسئلة الشائعة في المنصة.
إذا اختلفت المساحة بين الصك والطبيعة
تنقل المنصة عن المادة الثالثة عشرة من اللائحة التنفيذية أن المساحة المسجلة هي مساحة الصك، بعد التحقق من أن الفرق في الطبيعة لا يتجاوز نسبة الزيادة والنقص المغتفرة التي تحددها اللائحة. وتنقل عن المادة العاشرة أنه إذا كانت المساحة في التسجيل العيني الأول أقل من مساحة الصك فلا يُعتمد التسجيل إلا بموافقة ذوي الشأن على النقص. لذلك يفيد القياس قبل التقديم: تعرف مقدار الفرق قبل أن يُطلب منك الموافقة عليه.
بعد صدور صك تسجيل الملكية
إذا ظهر اختلاف كتابي أو مساحي بعد التسجيل، ففي المنصة خدمة طلب التصحيح، وهي بلا مقابل مالي بحسب بطاقتها. وإذا احتاج التعديل قياسًا جديدًا، فهناك خدمة إصدار التقرير المساحي المشروحة أدناه. وقبل أي من المسارين اقرأ ما تجمعه قبل طلب تصحيح بيانات عقار في السجل العقاري.
ماذا لو كان صكك ورقيًا في منطقة معلنة؟
في هذه الحالة يكون القرار المساحي متطلبًا أساسيًا. خدمة التسجيل العيني الأول للصكوك الورقية في منصة السجل العقاري تطلب إرفاقه، وتعطيك خيارين:
- إرفاق قرار مساحي صادر من منصة بلدي، مع قرار مستقل لكل قطعة على حدة كما تشترط المنصة. في هذا المسار لا تأخذ خدمة السجل العقاري مقابلًا ماليًا بحسب الأسئلة الشائعة في المنصة، أما رسوم إصدار القرار نفسه فتحسبها حاسبة الرسوم في منصة بلدي بحسب المساحة والأمانة.
- طلب إصدار القرار المساحي من خلال السجل العقاري إذا لم يكن لديك قرار. هذا المسار بمقابل مالي، وتحدد المنصة تكلفته بناءً على مساحة العقار المذكورة في الصك الورقي.
وتذكر بطاقة الخدمة وقت الكتابة أنها موجهة لملاك العقارات في نطاق مدينة الرياض والمدن المشمولة بالخدمة في المنطقة الشرقية وحائل، وأن مدة تنفيذ الطلب تعتمد على اكتمال المستندات وموقع العقار. فإن كان عقارك في القصيم أو خارج هذا النطاق فتحقق من المسار المتاح عبر الرقم الموحد للسجل العقاري 199002. وإذا كان صكك ورقيًا خارج المناطق المعلنة فمساره تحديث الصك لدى وزارة العدل، وهنا تفيدك مقالة هل تحديث الصك يحتاج قرار مساحي.
من يعد التقرير المساحي للسجل العقاري؟
يعتمد ذلك على الغرض. إذا كان الغرض تعديل أو تحديث بيانات صك تسجيل الملكية، فمقدم خدمة إصدار التقرير المساحي هو الشركة الوطنية لخدمات التسجيل العيني للعقار. أما القرار المساحي الذي تطلبه عبر منصة بلدي، مثل القرار الذي تدعم به طلب التسجيل الأول، فيجري رفعه المساحي مكتب هندسي مصنف مساحيًا.
تعرّف منصة السجل العقاري التقرير المساحي بأنه عمليات قياس ورصد حدود العقار ومخططه على الواقع، يوضح الجهات وأبعادها ومساحتها، وينقلها على خرائط باستخدام الأجهزة المساحية. وخدمة إصدار التقرير المساحي موجهة لملاك العقارات في المناطق العقارية المعلنة أو من يمثلهم، وقناتها منصة بلدي. وخطواتها بحسب بطاقة الخدمة:
- سجّل الدخول إلى منصة بلدي عبر النفاذ الوطني الموحد، ثم افتح لوحة التحكم.
- اختر تقديم جديد، ثم طلب إصدار، ثم التقارير المساحية، ثم إصدار تقرير مساحي.
- أدخل رمز التحقق المرسل إلى جوالك، واختر الأمانة والبلدية، وحدد الغرض من إصدار التقرير المساحي.
- حدد نوع وثيقة الملكية، وأضف الملاك وبياناتهم.
- اختر الشركة الوطنية لخدمات التسجيل العيني للعقار من قائمة مقدمي خدمة التقرير المساحي.
- أرفق المستندات المطلوبة وأرسل الطلب.
مدة الخدمة 10 أيام عمل بحسب بطاقتها في منصة السجل العقاري. وتذكر البطاقة وقت الكتابة مقابلًا ماليًا قدره 990 ريالًا لكل 10,000 متر مربع وريالًا واحدًا لكل متر إضافي، بينما تقول ملاحظة أخرى في المنصة إن رسوم العقارات التي تزيد على 10,000 متر مربع تحدد بعد مراجعة الفريق المختص، فراجع البطاقة عند التقديم.
أما القرار المساحي الذي يصدر عبر منصة بلدي، واسم خدمته فيها إصدار تقرير مساحي، فمتطلباته بحسب صفحة الخدمة: التعاقد مع مكتب هندسي مصنف مساحيًا، وصك محدث من وزارة العدل أو عقد إسكان أو وثيقة ملكية، وسداد الرسوم. ونموذج الطلب في بلدي يقبل السجل العقاري نوعًا لوثيقة الملكية، فيُطلب حينها رقم السجل العقاري وتاريخ التسجيل الأول. المدة المعلنة 10 أيام، وصلاحية القرار 3 سنوات بحسب منصة بلدي. وللتفصيل في هذا المستند اقرأ ما هو القرار المساحي واستخداماته.
الفرق بين القرار المساحي والمسح في السجل العقاري
المسح في السجل العقاري عمل تجريه الجهة المختصة بالتسجيل العيني لبناء الخارطة العقارية، ولا يتقدم به المالك. أما القرار المساحي فمستند يخص عقارك وحده، تطلبه حين لا يكفي الصك أو حين تحتاج إثبات الموقع والحدود.
تنص المادة الثالثة من النظام على أن الجهة المختصة تقوم بأعمال المساحة المتعلقة بإجراءات التسجيل العيني، ولها أن تستخدم وسائل المساحة الحديثة ومنها التصوير الجوي والفضائي. وتقول الأسئلة الشائعة في منصة السجل العقاري إن الرسم الجيومكاني يتم بتقنيات حديثة في التصوير والرفع المساحي الجوي، وإن الخارطة العقارية خارطة أساس رقمية رُسمت لأغراض التسجيل العيني على نظام إحداثيات وطني. والجدول يلخص الفروق:
| العمل أو المستند | من يجريه | متى تحتاجه | أين يُطلب |
|---|---|---|---|
| الرسم الجيومكاني والخارطة العقارية | الجهة المختصة بالتسجيل العيني، بالتصوير والرفع المساحي الجوي | لا يطلبه المالك، فهو جزء من أعمال التسجيل العيني | لا يوجد طلب |
| القرار المساحي عبر بلدي | مكتب هندسي مصنف مساحيًا يجري الرفع، ويصدر القرار بعد السداد | دعم طلب تسجيل رُفض لاختلاف الحدود أو المساحة، أو إرفاقه مع صك ورقي | منصة بلدي |
| القرار المساحي للصك الورقي من السجل العقاري | يصدره السجل العقاري بمقابل مالي إذا لم يكن لديك قرار | التسجيل العيني الأول للصكوك الورقية | منصة السجل العقاري |
| خدمة إصدار التقرير المساحي | الشركة الوطنية لخدمات التسجيل العيني للعقار | تعديل أو تحديث بيانات صك تسجيل الملكية بعد التسجيل | منصة بلدي |
ولاحظ في خريطة الصحيفة العقارية أن الخط المتصل يصف حدود الملكية، والخط المتقطع يوضح حدود البناء ولا يكتسب الحجية المطلقة، بحسب الأسئلة الشائعة في المنصة. وتضيف المنصة أن الخريطة التي فيها خطوط متقطعة تعني وجود تجاوز بالزيادة أو النقص في المساحة أو الأطوال يتجاوز النسبة المغتفرة، وهذا مؤشر على أن عقارك يحتاج مراجعة مساحية.
كيف تستعد قبل التقديم؟
حدد حالتك أولًا ثم اطلب المستند المناسب لها، حتى لا تدفع لقياس لا تحتاجه أو يتأخر طلبك بسبب نقص فيه.
- تحقق هل عقارك داخل منطقة عقارية معلنة، ومتى تنتهي مدة استقبال الطلبات فيها.
- حدد نوع صكك: إلكتروني أم ورقي.
- قارن الحدود والأطوال والمساحة في الصك بما على الأرض، وانتبه للحدود المكتوبة باسم الجار.
- إن كان لديك قرار مساحي سابق فاحتفظ بنسخته وراجع تاريخه، فصلاحية القرار المساحي 3 سنوات بحسب منصة بلدي.
- اجمع المستندات الداعمة الموجودة لديك: رخصة البناء، أو محضر التجزئة أو الدمج، أو محضر الفرز للوحدات.
إذا كان عقارك في الرياض فتعرف على خدمة الرفع المساحي والقرار المساحي في الرياض من اريم، وإذا كان في القصيم فخدمة الرفع المساحي في بريدة والقصيم يقدمها مكتبنا في بريدة على طريق الملك عبدالله. اريم، واسمها المسجل شركة آريم آرتش، مرخصة من الهيئة السعودية للمهندسين برقم 5100004999، ويمكنك التحقق من ذلك في موقع الهيئة. أرسل لنا صورة الصك وموقع العقار عبر واتساب على 053 776 4991، ونراجع معك هل يحتاج عقارك رفعًا مساحيًا قبل أن تقدم طلب التسجيل.
المصادر الرسمية
اعتمدنا في هذه الصفحة على المصادر الرسمية التالية كما ظهرت في أكتوبر 2026، وقد تتغير الرسوم والمدد فيها.
