تحديث صك مرهون: هل يمكن وما الذي تراجعه مع جهة التمويل؟

يمكن التقديم على تحديث صك مرهون عبر منصة البورصة العقارية التابعة لوزارة العدل، فنموذج طلب التحديث يتيح اختيار «مرهون» ضمن قيود الصك، ويطلب عندها إرفاق خطاب موافقة الجهة الراهنة، بنكًا كانت أو صندوق التنمية العقارية أو جهة تمويل أخرى. لذلك ابدأ بطلب هذا الخطاب، ثم تحقق هل يحتاج صكك قرارًا مساحيًا.

هل يمكن تحديث صك مرهون؟ الجواب المختصر

نعم، وجود الرهن لا يمنع التقديم على التحديث، لكنه يضيف شرطًا: موافقة مكتوبة من الجهة الراهنة. في نموذج طلب التحديث على البورصة العقارية خانة بعنوان «قيود الصك (اختياري)» تضم خيارات منها وقف ومرهون ووصية، وإذا كان الصك مرهونًا تطلب المنصة: «أرفق خطاب موافقة الجهة الراهنة (إذا كان الصك مرهونًا)».

ولا يلغي ذلك بقية شروط التحديث العادية، مثل أن يكون الصك ساري المفعول وغير مسجل مسبقًا، وأن تطابق البيانات المدخلة صورة الصك. وميّز في استفسارك بين تحديث الصك الورقي، وتعديل بيانات صك إلكتروني، وأي إجراء آخر يخص الرهن نفسه، لأن لكل منها مسارًا مختلفًا. الجدول التالي يلخص ما ورد في الصفحات الرسمية:

خطاب جهة التمويل: متى يُطلب؟

يُطلب خطاب جهة التمويل في كل طلب تحديث لصك مرهون، فهذا نص البورصة العقارية الصريح. ولا تذكر نصوص المنصة التي اعتمدنا عليها صيغة موحدة للخطاب، لذلك نقترح أن تطلب من الجهة الراهنة كتابته لغرض تحديث الصك تحديدًا، وأن يذكر رقم الصك وتاريخه واسم المالك كما وردت في الصك، حتى لا يختلط بخطابات أخرى تصدرها الجهة لأغراض مختلفة.

وقبل أن تطلب الخطاب، اسأل الجهة الراهنة بوضوح:

• هل توافق على تحديث الصك أثناء قيام الرهن، وما المدة التي تحتاجها لإصدار الخطاب؟
• من يقدم الطلب: أنت بصفتك المالك، أم تتولاه الجهة؟ علمًا بأن المنصة تطلب من مقدم الطلب الإقرار بأنه مالك العقار أو مفوض منه.
• هل تشترط مكتبًا هندسيًا بعينه أو صيغة محددة إذا احتاج الطلب قرارًا مساحيًا؟
• هل يلزم إبلاغها إذا غيّر القرار المساحي المساحة أو الحدود عما في الصك؟
• هل تريد نسخة من وثيقة التملك الإلكترونية بعد صدورها؟

احصل على الإجابات مكتوبة. التوجيه الشفهي لا يُرفق بالطلب، وقد تختلف إجابة موظف عن آخر، ولا تعتمد على تجربة عقار آخر بوصفها حكمًا على حالتك.

تحديث الصك المرهون لصندوق التنمية العقارية

إذا كان عقارك مرهونًا لصندوق التنمية العقارية، فشرط البورصة العقارية هو نفسه: يُرفق خطاب موافقة الجهة الراهنة. نص المنصة لا يفرّق في هذا الشرط بين بنك وصندوق وجهة تمويل أخرى، وإنما يطلب موافقة الجهة الراهنة أيًّا كانت.

الخطوة الأولى أن تعرف من هي الجهة الراهنة فعلًا. راجع عقد التمويل وبيانات الرهن: فقد يكون الرهن باسم الصندوق نفسه، وقد يكون باسم البنك أو جهة التمويل التي تعاقدت معها. اطلب الخطاب ممن يقع الرهن باسمه، لا من جهة شاركت في التمويل دون أن تكون هي المرتهنة.

بعد ذلك تواصل مع الصندوق عبر قنواته الرسمية المنشورة على موقعه، واذكر أن الطلب لتحديث صك ورقي إلى وثيقة تملك إلكترونية، وأرفق صورة الصك وأي ملاحظات ظهرت لك في المنصة. لا نذكر هنا إجراءات أو مددًا خاصة بالصندوق، لأن المصادر الرسمية التي اعتمدنا عليها في هذا المقال لا تتضمنها، فاعتمد على ما يصلك منه كتابيًا.

خطوات تحديث صك مرهون في البورصة العقارية

خطوات تحديث الصك المرهون هي خطوات تحديث أي صك كما في بطاقة الخدمة لدى وزارة العدل، مع خطوة إضافية لخطاب الرهن:

1. اطلب خطاب الموافقة أولًا: من الجهة الراهنة، مع الإجابات المكتوبة عن الأسئلة السابقة.
2. سجّل الدخول: إلى منصة البورصة العقارية (srem.moj.gov.sa) بالنفاذ الوطني الموحد، واختر نوع الطلب: تحديث جديد، أو تحديث صك مفقود، أو تعديل صك إلكتروني.
3. أدخل بيانات الصك: رقمه وتاريخه ومصدره وملاكه، ويمكنك بعدها تحميل «إشعار بالنواقص» لمعرفة ما ينقص صكك قبل الإكمال (انظر إشعار نواقص تحديث الصك).
4. حدّد قيد الرهن: اختر «مرهون» في قيود الصك، وأرفق خطاب موافقة الجهة الراهنة.
5. أرفق بقية المستندات: بصيغة PDF أو PNG أو JPG/JPEG، وبحجم لا يتجاوز 4 ميغابايت لكل ملف بحسب تعليمات المنصة. ويمكن حفظ الطلب مسودة، لكنه لا يُرسل إلا بعد رفع كل المرفقات المطلوبة.
6. أقرّ وقدّم الطلب: بعد قراءة الإقرارات، ومنها أنك مالك العقار أو مفوض منه، وأن الصك لم يُحدَّث سابقًا، ولا يوجد طلب آخر قيد الإجراء.
7. تابع الطلب: إذا أُعيد إليك لاستكمال نقص فلا تؤجله، إذ تنص المنصة على أن الطلب المعاد يُلغى نهائيًا إن لم يُستكمل خلال 30 يومًا.

المستندات التي تجهزها قبل البدء:

• صورة الصك من الأمام والخلف بالماسح الضوئي.
• خطاب موافقة الجهة الراهنة.
• قرار مساحي أو هوية عقارية، إذا نقص الوصف العقاري في الصك.
• الوكالة، إذا قدّم الطلب وكيل عن المالك.
• أي ملفات داعمة تطلبها المنصة لحالتك، مثل صك الوقفية أو صك الوصية إذا كان على الصك قيد آخر غير الرهن.

خدمة التحديث بلا رسوم بحسب بطاقة الخدمة في وزارة العدل. ويحدد دليل الوزارة مدة التنفيذ بنحو 3 أيام، وتذكر منصة البورصة العقارية أنها من يوم إلى 10 أيام، وقد تطول إذا احتاج الصك إلى قرار مساحي. ولا تشمل هذه المدة الوقت الذي تستغرقه الجهة الراهنة لإصدار خطابها. التفاصيل الكاملة في متطلبات تحديث الصك العقاري ومراجعة بياناته.

متى يحتاج تحديث الصك المرهون قرارًا مساحيًا؟

يحتاج الطلب قرارًا مساحيًا عندما ينقص الوصف العقاري في الصك أو يخالف الواقع، والرهن لا يغيّر هذه القاعدة. تذكر البورصة العقارية حالات تُلزم بقرار مساحي أو هوية عقارية مؤقتة، منها:

• غياب اسم الحي أو رقم القطعة أو رقم المخطط من الصك، أو عدم مطابقة اسم الحي لموقع العقار.
• نقص الحدود أو الأطوال أو المساحة في عقار سكني.
• حدّ للعقار على شارع أو ممر لم يُذكر عرضه في الصك.
• تحديث الجزء المتبقي من صك سبق تحديث جزء منه.
• صك فيه أكثر من قطعة دون تفاصيل كل قطعة، فيلزم قرار لكل عقار.

يصدر القرار عبر خدمة «إصدار تقرير مساحي» في منصة بلدي باختيار غرض «تحديث الصك الورقي»، وتشترط بلدي التعاقد مع مكتب هندسي مصنف مساحيًا. وتذكر بلدي أن مدة المرحلة 10 أيام، وأن القرار صالح 3 سنوات، وأن رسومه تُحدد بحاسبة الرسوم في المنصة، وتُضاف إليها أتعاب المكتب الهندسي. وتنبّه البورصة العقارية إلى أن القرار إذا أنقص المساحة عن الصك، لزم أن يكون مقدم الطلب المالك أو وكيله مع إرفاق الوكالة.

في العقار المرهون، راجع ما أجابت به الجهة الراهنة عن العمل المساحي قبل التعاقد مع المكتب، وأبلغها بنتيجة القرار إن طلبت ذلك، خاصة إذا تغيّرت المساحة أو الحدود عما في الصك. الحالات بالتفصيل في قرار مساحي لغرض تحديث الصك: متى تحتاجه فعلًا؟

تعديل صك مرهون

إذا كان صكك إلكترونيًا أصلًا وتريد تصحيح بيانات فيه، فالمسار هو «تعديل وثيقة تملك العقار» في البورصة العقارية، لا التحديث. يضم النموذج أقسامًا منها «تعديل بيانات الملاك» و«تعديل قيود الصك» و«تعديل بيانات العقار»، ويشترط أن يدخل مالك العقار أو من ينوب عنه بوكالة، مع قرار مساحي من منصة بلدي عند تعديل الحي أو رقم القطعة أو المخطط أو بيانات العقار. ومدة الخدمة بحسب المنصة من يوم إلى 10 أيام.

لا يذكر ما راجعناه من نصوص خدمة التعديل خطابًا خاصًا بالرهن كما في التحديث، لكن المنصة تقبل إرفاق «خطاب رسمي» دعمًا للطلب. لذلك اسأل الجهة الراهنة قبل التقديم هل تشترط موافقتها على التعديل، وأرفق خطابها إن طلبته. ولا تتعامل مع قسم «تعديل قيود الصك» على أنه طريقة لإزالة الرهن، فلفك الرهن خدمة مستقلة في وزارة العدل اسمها «إنشاء طلب فك رهن عقاري». المزيد في تعديل بيانات صك إلكتروني.

فرز صك مرهون أو تجزئته

فرز عقار مرهون أو دمجه يحتاج موافقة المرتهن. فمن شروط الفرز أو إعادة الفرز في المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، المنشورة لدى الهيئة العامة للعقار: «ما يثبت موافقة المرتهن، إن وجد».

وتقدم وزارة العدل لهذا الغرض خدمة «الموافقة على فرز عقار مرهون»، وتظهر داخل البورصة العقارية باسم «الموافقة على فرز أو دمج عقار مرهون». الجهة التمويلية هي من ترسل الموافقة، وتُدخل فيها «قيمة الرهن بعد الفرز». والخدمة مجانية ومدتها يوما عمل بحسب صفحتها على المنصة الوطنية الموحدة. أي أن دورك هنا أن تطلب من جهة التمويل تقديم موافقتها، لا أن تقدمها بنفسك.

أما تجزئة قطعة أرض مرهونة إلى قطعتين، وهي إجراء مختلف عن فرز الوحدات داخل مبنى ويبدأ في بلدي بخدمة «إنشاء طلب دمج وتجزئة الأراضي»، فلم نجد في المصادر الرسمية التي راجعناها نصًا خاصًا بالرهن فيها. اسأل الجهة الراهنة قبل أن تبدأ: هل توافق على التجزئة، وعلى أي صك من الصكوك الجديدة سيبقى الرهن؟ الفرق بين المسارين في الفرق بين فرز الوحدات وتجزئة قطعة الأرض، وخدمة الفرز لدينا في فرز العقارات في الرياض.

لماذا يتعطل الطلب ومتى تحتاج مكتبًا هندسيًا؟

قد يتعطل طلب تحديث الصك المرهون لأسباب يمكن تداركها قبل الإرسال، منها:

• عدم إرفاق خطاب الجهة الراهنة، أو إرفاق خطاب لا يذكر غرض التحديث.
• عدم وضوح صفة مقدم الطلب، أو تقديمه من وكيل دون إرفاق الوكالة.
• اختلاف البيانات المدخلة عن صورة الصك.
• نقص في الوصف العقاري يحتاج قرارًا مساحيًا لم يُرفق.
• تجاوز مهلة 30 يومًا لاستكمال الطلب المعاد.

عند ورود ملاحظة، حدّد هل تتعلق بالرهن أو بالمرفقات أو بالبيانات الفنية، ثم وجّه الاستفسار إلى الجهة المعنية بها، ولا تبدأ أعمالًا مدفوعة قبل وضوح المسار. وتواصل مع مكتب هندسي عندما يحتاج الطلب قرارًا مساحيًا أو تريد فهم ملاحظة فنية تخص بيانات العقار. العمل المساحي نفسه لا يختلف لأن العقار مرهون، لكنه لا يغني عن موافقة الجهة الراهنة.

اريم مكتب هندسي مرخص من الهيئة السعودية للمهندسين (ترخيص رقم 5100004999)، وله فرعان في الرياض وبريدة. أرسل لنا موقع العقار وصورة الصك وما لديك من تعليمات الجهة الراهنة أو ملاحظات الطلب، لنوضح لك هل يحتاج طلبك قرارًا مساحيًا وما المطلوب لإعداده. تفاصيل الخدمة في الصكوك والقرار المساحي في الرياض والصكوك والقرار المساحي في القصيم.

المصادر الرسمية

• وزارة العدل، خدمة تقديم طلب تحديث أو تعديل صك عقاري
• منصة البورصة العقارية، وزارة العدل
• وزارة العدل، خدمة إنشاء طلب فك رهن عقاري
• وزارة العدل، خدمة إدراج صفقة عقارية
• المنصة الوطنية الموحدة، الموافقة على فرز عقار مرهون (وزارة العدل)
• الهيئة العامة للعقار، اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
• منصة بلدي، إصدار تقرير مساحي
• صندوق التنمية العقارية، الموقع الرسمي وقنوات التواصل